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?湖南法治報(bào)訊（通訊員 謝雪玲）近日，永州市中級(jí)人民法院民二庭在審理一起房屋租賃合同糾紛二審案件中，承辦法官冒雨深入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，面對(duì)面耐心釋法明理、用心居中調(diào)解，成功化解一起久拖不決的租賃合同僵局糾紛，既平衡保護(hù)雙方合法權(quán)益，又高效實(shí)質(zhì)性化解矛盾，收獲雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可。

租期陷入停滯 門面長(zhǎng)期空置引糾紛

2022年，唐某某等出租方與駱某等承租方簽訂門面租賃合同，約定涉案門面用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，租賃期限較長(zhǎng)，合同對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)、付款節(jié)點(diǎn)以及違約責(zé)任均作出詳細(xì)約定。合同履行過程中，承租方受經(jīng)營(yíng)環(huán)境影響，經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)惡化，并于2025年6月底自行搬離涉案門面。但截止二審開庭時(shí)，雙方始終未能就合同解除及賠償事宜達(dá)成一致，涉案門面長(zhǎng)期大門緊閉、空置閑置，一直無法重新對(duì)外利用。出租方希望繼續(xù)履約并多次催繳租金未果，遂向一審法院提起訴訟。

一審法院審理后，作出判令雙方繼續(xù)履行租賃合同的判決。承租方對(duì)此持有不同意見，其認(rèn)為本人早已實(shí)際搬離、不再使用門面，合同陷入履行僵局，強(qiáng)行繼續(xù)履行不符合非金錢債務(wù)實(shí)際履行原則，也會(huì)不斷擴(kuò)大雙方損失，故而依法向永州中院提起上訴。

冒雨現(xiàn)場(chǎng)查勘 細(xì)致調(diào)解化解僵局

本案二審過程中，合議庭并未局限于書面卷宗審查。為直觀查清案件現(xiàn)狀、摸清矛盾癥結(jié)，辦案法官冒著春季雷雨組織雙方當(dāng)事人一同前往涉案門面現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，各方親眼核實(shí)房屋空置無人使用、場(chǎng)地早已停止經(jīng)營(yíng)的客觀事實(shí)。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，法官就地開展調(diào)解工作，一改辦公室刻板溝通模式，以案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)所見所感為切入點(diǎn)，拉近與當(dāng)事人距離。

合議庭結(jié)合案情耐心細(xì)致釋法說理，一邊向出租方講明，承租人早已實(shí)際撤離，合同喪失繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，一味僵持只會(huì)讓房屋長(zhǎng)期空置，租金損失不斷累加，反而不利于自身權(quán)益保障；一邊向承租方釋明，即便合同陷入履行僵局，也不能免除自身拖欠租金、承擔(dān)違約賠償?shù)姆韶?zé)任。由于本案矛盾積累已久，合議庭組織雙方開展多次調(diào)解，法官情理法交融，反復(fù)向雙方梳理法律關(guān)系、分析訴訟利弊、講解相關(guān)法律規(guī)定，逐步打消雙方對(duì)立情緒，慢慢化解彼此顧慮。雙方當(dāng)事人逐漸放下分歧、互諒互讓，最終自愿達(dá)成一致調(diào)解協(xié)議：雙方確認(rèn)案涉房屋租賃合同自調(diào)解當(dāng)日正式解除；由承租方一次性支付出租方拖欠租金、違約金以及合同解除各項(xiàng)損失合計(jì)15萬元，此款當(dāng)庭給付，雙方就本案全部糾紛再無其他爭(zhēng)議。

法官以案釋法 細(xì)說租賃履約那些事

民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，依法恪守合同約定。在合同履行過程中，違約方無單方解除權(quán)，不能僅以通知形式告知守約方解除合同。但如存在標(biāo)的不適宜強(qiáng)制履行、履行費(fèi)用過高的非金錢債務(wù)，《民法典》第五百八十條亦對(duì)此專門規(guī)定，若合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可依法請(qǐng)求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但違約方仍需依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。同時(shí)，《民法典》明確綠色原則，要求民事活動(dòng)節(jié)約資源、避免無謂浪費(fèi)。房屋租賃多為長(zhǎng)期履行合同，一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、一方提前撤場(chǎng)、房屋長(zhǎng)期空置的情形，雙方切勿盲目僵持。建議各方秉持理性態(tài)度及時(shí)協(xié)商解約，出租人也應(yīng)積極履行減損義務(wù)，及時(shí)盤活閑置房屋，避免損失持續(xù)擴(kuò)大，共同維護(hù)平穩(wěn)有序的房屋租賃市場(chǎng)秩序。

責(zé)編：左爽

一審：劉文紅

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報(bào)